Achat en personne physique
Pour l'achat d'un bien immobilier au Brésil par un étranger personne physique il faut que celui-ci possède seulement un cpf, qu'il devra solliciter auprès du "Ministerio da Fazenda", "Secretaria da Receita Fédéral".
Il s'agit du "Cadastro de Pessoa Fisica" ce qui signifie le Numéro d'immatriculation d’une personne physique. Ce document pourra être sollicité à la "Receita Federal" de n'importe quelle ville brésilienne, à la Poste (correios), ambassade ou représentation consulaire du Brésil à l'étranger ou via internet www.receita.fazenda.gov.br
Dans le cas où l'acquéreur est marié, il devra aussi présenter le CPF du conjoint. Le CPF est obligatoire pour l'achat d'un bien et la signature de l'acte de propriété.
La procédure d´achat est la suivante :
L’étranger personne physique devra faire une proposition financière d´achat au propriétaire, dans laquelle il sera indiqué le prix qu’il souhaite payer (elle n'engage à rien). Celle-ci sera acceptée ou non.
La proposition est acceptée:
On passe au compromis de vente (comme en France) entre l'acquéreur et le propriétaire, dans lequel il sera indiqué le prix, la désignation du bien, les modalités de paiement, etc. (Il n'y n’a pas de modèle standard, attention aux clauses abusives du vendeur, qui par exemple peut exiger des pénalités de retard en cas de non-respect des dates de versement des fonds).
Attention dans le compromis de vente, il est important de ne pas déterminer de date fixe de versement car pour un étranger personne physique il est très difficile de maîtriser le délai d'arrivée des fonds, et leur conversion en monnaie locale. Le vendeur souhaitant avoir son argent rapidement, il essayera de raccourcir les délais au maximum.
Dans le cadre d’une signature de compromis de vente réalisée entre un brésilien et un étranger personne physique, il arrive quelquefois et à cause de la non disponibilité des fonds sur le territoire brésilien que l’ acquéreur ne verse aucun accompte au moment de la signature.
Dans ce cadre bien précis, il sera tout à fait normal que le propriétaire exige des dates fixes de versement et des pénalités de retard en cas de non-respect de celles-ci.
NB: l’acquéreur peut entrer dans les lieux, le jour du versement de cet acompte.
(En résumé, le versement de l´acompte équivaut à la volonté confirmée d´acquérir le bien)
Ensuite, le vendeur doit prendre contact avec un notaire, qui comme en France, va s´assurer que le bien vendu n´est pas hypothéqué et que tous les paiements sont à jour, taxe foncière (IPTU), impôt etc.....
L´établissement des documents se fait en 1 mois.
NB: faire attention sur plusieurs points particuliers :
a) La première initiative qui doit être prise est de solliciter "a matricula completa e actualizada do imoveis" (aussi appelé "certidão de Inteiro Teor"). Il s'agit d'un certificat d'identité réitérant tout l'historique du bien. C'est à travers ce document envoyé par le "cartório de Registro de Imoveis" qu'il est possible de connaître le véritable nom du propriétaire et de savoir si le bien est libre d'hypothèque, de crédit ou autre.
b) Régler l'ITBI à la préfecture qui généralement équivaut à 2% de la valeur totale du bien.
c) Envoyer l'écriture au "cartório" d'enregistrement de la circonscription du bien pour que puisse être effectué l'enregistrement à votre nom.
Acquisition de bien situé en zone non urbanisée ou peu urbanisée
Au Brésil, notamment dans la région Nordeste où nous sommes implantés plus de 80 % des terres ne sont pas encore cadastrées, il n’existe par conséquent aucun registre officiel attribué à celles-ci.
C’est souvent le cas dans les régions non ou peu urbanisées.
Type : Village de bord de mer, municipalités distantes de grand centre urbain, intérieur etc. ...
Pour des raisons de faible capacité intellectuelle, financière et à cause de certains conflits familiaux, la plupart des personnes installées sur ce type de bien ne posséderont jamais de titre de propriété.
Pour connaître les différents moyens juridiques légaux qui lui permettront d’avoir accès à la pleine propriété, tout acquéreur intéressé par ce type de bien devra alors avoir recours aux services d’un consultant juridique spécialisé.
La considérable lourdeur des procédures et des droits liés à chaque étape du processus de légalisation des investissements direct étranger ainsi que la multiplication des contentieux
En matière de droit immobilier, invite l’investisseur étranger à une analyse de plus en plus complète et vigoureuse lors de tous projets d’investissement immobilier au Brésil
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ANDRE DE CASTRO CAMPOS avocat au barreau de Fortaleza.
OAB : 16147/CE
Responsable juridique de la Société BRAZIL PARTNER ltda.
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GEROME JEAN ALAIN WALCH.
CRECI : 8549
Directeur BRAZIL PARTNER ltda.
Email : contact@bresilimmo.com.br
Tel : +55 85 3088-4101 / +55 85 9147-2909
Tel : +55 85 3088-4101 / +55 85 9147-2909
Spécialité
Droit brésilien pour investisseurs étrangers
Conseil - Droit - Implantation
Procédure de légalisation d’investissement direct étranger.
Droit immobilier
Analyse juridique
Droit de la copropriété
Droit de la vente immobilière
Droit de la construction
Il est fondamental que l'acquéreur bénéficie des conseils et de l'appui d'un professionnel compétent pour une correcte orientation en terme d'acquisition ou de vente du bien.
Brazil Partner garantit un accompagnement complet dans toutes les étapes du processus de vente et d’achat.
NB: L’acquisition d’un bien immobilier au Brésil par l’étranger personne physique est ce qui est encore aujourd’hui le plus pratiqué.
Cependant cette solution a ses limites car elle ne permet pas la déclaration de l’achat en tant qu’investissement direct étranger.
Cela supprime donc toutes possibilités d’obtention de visa permanent catégorie investisseur.
