Le marché de l'immobilier au Brésil
Classification Sectorielle.
Le marché primaire d’acquisition
Le marché primaire d’acquisition est l'achat d'un bien déjà construit ou d’un terrain constructible.
Dans cette position d’achat l’acquéreur devra se certifier que le bien est en parfait état juridique de vente.
(Voir Procédure d’achat immobilier au Brésil)
L’acquéreur devra analyser la qualité de la construction et l'emplacement du terrain.
Dans ce cas, l'équilibre est basé uniquement sur le montant immobilisé et la réévaluation du prix, qui sera basée en fonction de la croissance de la région choisi.
Ce mode de participation limite relativement les risques. Cette phase peut être un premier pas pour sentir le marché.
Le marché secondaire d’acquisition
Ce marché est adressé à un public d’investisseur semi qualifié ou qualifié qui se positionne davantage en amont dans la chaîne de production .
Acquisition en (Vefa ou prés Vefa)
Fonctionnement :
Avant même de commercialiser leurs unités résidentielles en Vefa, les promoteurs réalisent ce que l'on appel au Brésil : Un pré-lancement ou pré-Vefa.
Ce pré-lancement a lieu environ 6 mois à 1ans avant le lancement public (Vefa) il est généralement réservé aux professionnels du secteur (agent immobilier, client investisseur , club d’investisseur , fond etc. ....)
Cela permet aux promoteurs d’augmenter leur cash-flow et à l'acquéreur de se positionner en amont, en choisissant les unités les mieux placées tout en visant une belle marge de rentabilité.
En général au moment du pré-lancement les constructeurs demandent seulement 5% pour bloquer l’unité habitationnelle et demande ensuite qui soit versé un montant de 35% du prix de vente, jusqu'à la livraison du produit.
Généralement entre 3 ans et demi et 4 ans à partir du pré-lancement.
Le financement des 40% peut être réalisé de la manière suivante (Acompte de 5%, prestation mensuelle, ballon annuel)
Donc l’acquéreur dispose d’environ 4 ANS pour régler les 35 % restant.
Cela lui permet d’acquérir un actif immobilier sans trop se décapitaliser.
Jusqu’à la livraison les prestations seront indexées mensuellement par l’indice national du cout de la construction civil (INCC), après la livraison celles-ci seront indexées par L’IGPM + 1% (Indice général des prix du marché) qui est nettement supérieur à L’INCC.
Année 2010
INCC : 7,77%
IGPM :11,32%
D’où l’intérêt pour l’investisseur de revendre l’actif avant ou au moment de la livraison.
L’acquéreur intéressé à garder son unité devra au moment de la livraison solder la différence ou passer par une ligne de financement.
Plus le projet avance, plus l’actif prend de la valeur, selon les disponibilités les actifs ou unités habitationnelles peuvent être achetées et revendues à n’importe quelle phase du projet.
Plus l’acquéreur attend plus son actifa de chances de se valoriser.
Généralement les marges sont de 60 % à 90 % net, entre le moment du pré-lancement et la livraison est de 45 % à 75% net , entre le lancement public (Vefa) et la livraison .
Dans cette position d’achat l’investisseur bénéficie d’excellentes modalités de financement tout en jouissant d’un important effet de levier par rapport à sa faible mobilisation de capital.
Cette méthode d’investissement est actuellement la plus pratiquée chez les investisseurs brésiliens.
Exemple de montage sur un Appartement de 200 000 réais au moment d’un pré lancement en janvier 2007 et qui vaut 295 000 réais au moment de sa livraison en janvier 2011 , tout en sachant que durant cette période il n’a était versé que 40% de 200 000 réais soit 80 000 réais .
La rentabilité réelle est donc 95000 / 84000 = 113% - 33,27 % ( INCC Cumulé sur les 4 ans )
= 79,37 %
Sans cet effet de levier la rentabilité réelle aurait été de 95000 / 20000 = 47,5%
L’acquéreur devra se certifier de la solidité et de la notoriété du promoteur ainsi que du parfait état juridique d’exécution, qui doit être accord avec la loi n °4591 du 16 décembre 1964. Le mode de sélection des projets en pré-lancement doit passer par l’avis d’un consultant spécialisé qui sera définir avec discernement la notion de risque et les réelles perspectives de rentabilité en fonction de la région choisie .
Le marché tertiaire d’acquisition
Achat de prise de participation de projet immobilier destiné à un public d'investisseur qualifié, désirant participer du processus dans sa quasi globalité.
Dans cette modalité d'investissement, les entreprises brésiliennes proposent d'incorporer des projets dont elles ont déjà pris le soin de viabiliser.
(Étude de viabilité, Obtention des autorisations administratives, etc. ....)
Généralement l’investisseur incorpore le projet en achetant le terrain, l'achat du terrain se transforme en quotte part du projet, qui est transformé en un numéro d'unité habitationnelle.
Le promoteur se chargera ensuite de commercialiser la totalité des unités habitationnelles.
Dans cette phase de participation l’investisseur devra passer par l’avis de plusieurs consultants spécialisés (avocat, ingénieur, architecte, financier, etc. …) de manière à discerner parfaitement toutes les phases du projet.
La réalisation complète
Ce mode d’investissement s’adresse aux entreprises désirant participer du processus dans sa globalité.
Achat du terrain – Construction – Vente
Ce marché est pratiquement inaccessible sans la collaboration d'une entreprise brésilienne, qui administre l'opération.
Notre expérience nous a conduit à participer à des projets déjà viabilisés, plutôt que d'agir seul dans la réalisation de projets dans leur intégralité.
Les compagnies avec lesquelles nous travaillons, ont une efficience dans l'usage des procédures financières et administratives qui reflètent de leurs noms et crédibilités.
Un gain de temps indispensable.
Le marché financier
Actuellement, le Brésil propose une large gamme de titres immobiliers ayant un aspect similaire à l’acquisition de parts de nos SCPI (Société civile de placement immobilier) ou SIIC (Société d’ Investissement Immobilier Cotée) mais offrant des perspectives de rentabilité nettement supérieures.
Voir liste des fonds d’investissement immobilier au Brésil.
